Рассчет ставки дисконтирования

В данной статье я постарался простыми словами отразить, что такое Ставка дисконтирования и из каких показателей она формируется.

Приведенный ниже расчет является актуальным на «01» октября 2017 года. Рассчитанная в этой статье Ставка дисконтирования так же используется в «Инвестиционном калькуляторе».

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный объект недвижимости. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконтирования заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

Расчет процентной ставки я произведу методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. Таким образом, процентная ставка разбивается на отдельные компоненты. К безрисковой ставке добавляются премии, в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический и систематический риски (связанные с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность и инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в оцениваемый объект).

Для условий российского рынка ставка дисконта рассчитана по формуле:

, где
iq — безрисковая ставка процента, %;
io — поправка на ликвидность, менеджмент и систематические и несистематические риски (риск инвестирования в объект недвижимости), %

В качестве безрисковой ставки я взял показатель среднесрочной ставки Государственной краткосрочной облигации (облигации федерального займа), по данным ЦБ РФ. Данный показатель на «01» октября 2015 года составил 10,70%: http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr

Компенсация за риск учитывает то обстоятельство, что вложения капитала в недвижимость имеют более высокие риски в отличие от «безрисковых» вложений.

Поправка на ликвидность отражает низколиквидный характер недвижимости по сравнению с другими активами. Поправку можно рассчитать как эффект переноса продажи с начала периода (шага расчета) на его конец (при шаге прогнозирования, сравнимым со средним периодом экспозиции на рынке). По данным опроса агентств недвижимости, срок экспозиции для большей части торговых помещений по рыночной стоимости составляет от двух месяцев до полугода. В результате расчета компенсация за низкую ликвидность составила:

(1-(1/((1+10,70%)^(3/12))))= 2,5%.

Управление инвестициями в недвижимость с учетом их рискованности и низкой ликвидности требует определенных усилий (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержания объекта недвижимости и др.), которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Расчет компенсации за инвестиционный менеджмент представлен в Таблице 1.

Таблица 1.

Расчет компенсации за инвестиционный менеджмент

Вид и наименование риска	1,0	1,5	2,0	2,5	3,0	3,5	4,0	4,5	5,0
Особенности управления инвестициями в отрасль в целом	1
Система управления (менеджмент) инвестиционными процессами на предприятии	1
Наличие адекватных источников инвестиций	1
Установление рациональных каналов и сроков использования инвестиций	1
Обеспечение отдачи вложений			1
Обеспечение возврата заимствований		1
Система принятия управленческих решений	1
Контроль за принятыми управленческими решениями	1
Система корректировки принятых управленческих решений	1
Достижение долгосрочных целей с помощью эффективного процесса инвестирования		1
Итоги:
Количество наблюдений	7	2	1	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	7	3	2	0	0	0	0	0	0
Итого:	12,0
Количество факторов	10
Компенсация за инвестиционный менеджмент, %	1,2%

Учитывая особенности конъюнктуры рынка коммерческих площадей, компенсацию за инвестиционный менеджмент я определил на уровне 1,2%.

Компенсация за риск инвестирования в объект недвижимости учитывает то обстоятельство, что вложения капитала в недвижимость имеют более высокие риски в отличие от «безрисковых» вложений. Расчет компенсации за риск представлен в Таблице 2.

Таблица 2.

Расчет компенсации за риск инвестирования в объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный			1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный	1
Изменение федерального местного законодательства	динамичный	1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный	1
Ускоренный износ здания	статичный	1
Финансирование инвестиций	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный				1
Криминогенные факторы	динамичный	1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление правоустанавливающих документов	динамичный	1
Количество наблюдений		8	0	1	1	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		8	0	3	4	0	0	0	0	0	0
Сумма									15
Количество факторов									10
Средневзвешенное значение									1,5

Таким образом, Ставка дисконтирования составляет округленно 15,9% (10,70% + 2,5% +1,2% + 1,5%).