Переход от долевого строительства к проектному финансированию.

Прогнозы и ожидания для рынка недвижимости

Слухи о смене схемы долевого строительства в сфере недвижимости на проектное финансирование обрели осязаемую почву. Президентом было дано поручение о разработке комплекса мер по поэтапной замене системы долевого участия в строительстве на проектное финансирование.

Как именно это решение повлияет на рынок недвижимости, и кто выиграет от этого? Ведущие эксперты в сфере строительства прокомментировали это решение, сделали свои прогнозы о дальнейшей судьбе рынка.

Радикальные пути решения проблем рынка недвижимости

Несмотря на ужесточение мер в сфере долевого строительства и большое количество законодательных поправок, полностью защитить дольщиков от рисков не получается. Многие покупатели недвижимости на стадии строительства постоянно сталкиваются с многочисленными проблемами, связанными с затягиванием сроков сдачи, некачественно выполняемыми работами или не соблюдением застройщиками своих обязательств.

Принятый ФЗ № 214 был призван решить ряд проблем долевого строительства и защитить дольщиков, однако ощутимых результатов он не принес. По этой причине в Министерстве строительства решили рассмотреть этот закон под другим углом, так как уже принятые меры не могут исключить риски. В октябре 2017 года Михаил Мень рассказал, что Президентом было отдано распоряжение об измене соответствующего законодательства и переходе на новую схему проектного финансирования. Но на данный момент даты такого перехода и особенности механизма не очень понятны. Также трудно спрогнозировать, как именно это скажется на общем рынке строительства, его участниках и ценах для конечного покупателя.

Что такое проектное финансирование для новостроек?

Проектное финансирование означает, что теперь покупатель уже не сможет купить квартиру с котлована или на любой другой стадии строительства. В продажу будут поступать только квартиры в уже сданных домах, а выделять средства на строительство будут банки. Это приведет к тому, что стоимость недвижимости серьезно вырастет, то есть станет менее доступным для обычных людей. По прогнозам, повышение цены на готовую квартиру полностью сведет на нет риски покупки жилья в строящемся доме. То есть многие покупатели предпочитают рискнуть и купить «виртуальные» квадратные метры в еще строящемся доме, но за доступную для себя стоимость.

Монополизация рынка или благо?

Опасность для рынка несет риск его монополизации крупными компаниями. Мелкие застройщики больше не смогут балансировать на грани рентабельности и будут вынуждены уйти с рынка. Связано это с тем, что обслуживание банковских целевых кредитов обойдется намного дороже, чем привлечение средств у дольщиков на этапе строительства.

Особенность современного рынка недвижимости заключается в том, что большинство компаний-застройщиков собственным капиталом не располагают, все работы ведутся на счет средств, привлекаемых от дольщиков. Только небольшое количество девелоперов имеют возможность вести строительство за собственные средства, предлагая потенциальным покупателям более выгодные условия.

Привлечение банковских кредитов под строительство нового объекта могут далеко не все, так как переплата банку может составлять значительную сумму – до 60%. Если же привлекать средства дольщиков, то такой переплаты нет, что позволяет работать на рынке мелким девелоперам. При изменении законодательства, их деятельность будет неприбыльной, так как без должной финансовой поддержки им просто не за будет строить. Дорогое обслуживание банковских кредитов сделает бизнес таких застройщиков невыгодным.

Так благо или вред? Судя по всему, программа будет внедрена, то есть можно прогнозировать монополизацию строительного рынка крупными компаниями и вытеснение мелких и средних застройщиков. Для покупателя это означает исключение риска купить долгострой или недострой, но цена квадратного метра при этом очень сильно возрастет, то есть станет доступной далеко не для всех.

Единственным положительным фактором можно назвать то, что реализация программы возможна не ранее, чем через 10-15 лет. До этого момента продажа недвижимости на этапе строительства будет осуществляться по существующим условиям. Но уже в 2018 году в силу вступают поправки в ФЗ № 214, которые приведут к первому сокращению числа компаний-застройщиков.

Поправки к ФЗ № 214 заключаются в требованиях к уставному капиталу девелопера и к объему средств, привлекаемых для строительства. Кроме того, девелопер перед началом работ обязан будет внести определенный взнос в специальный Компенсационный фонд, что призвано защитить интересы дольщиков.

В целом, предстоят серьезные изменения в регулировании строительной отрасли, которые отразятся на застройщиках на покупателях квадратных метров. Кому будут выгодны предстоящие изменения, как они повлияют на всех участников рынка, расскажут ведущие специалисты сферы недвижимости Москвы и Подмосковья.

Комментарии ведущих экспертов в сфере недвижимости

Роман Сигитов (ген. директор SEVERIN DEVELOPMENT)

По словам Романа Сигитова, являющегося генеральным директором SEVERIN DEVELOPMENT, переход однозначно состоится. В ближайшие три года запланирован поэтапный переход рынка и это решение вполне обосновано. Связано это с тем, что портфель проблемных объектов стал слишком большим, государство уже не может в полной мере решить все вопросы, связанные с обманутыми инвесторами и спасать крупных застройщиков, останавливающих строительство. Проще будет переложить ответственность на других участников рынка, в данном случае ими станут банки.

Но такое решение вызовет большие изменения, в первую очередь, это коснется самих банков, которые будут вынуждены унифицировать кредитную систему для финансирования недвижимости. С определенной точки зрения это выгодно самим банкам, потенциальным покупателям и девелоперам, так как кредитование станет прозрачным и понятным всем. Но в большем выигрыше оказываются все-таки банки, так как застройщик будет вынужден открывать полную кредитную линию с ее последующим обслуживанием.

Минусами для застройщиков и покупателей станет удорожание квадратных метров именно за счет необходимости выплат процентов банку. По прогнозам, цена квартир станет больше на 10-20 % в лучшем случае, что доступно далеко не всем покупателям. В итоге, рынок недвижимости сильно «просядет», если государство не предложит застройщикам каких-либо компенсационных мер для удержания цены на приемлемом уровне.

Роман Сычёв (ген. директор Tekta Group)

Генеральный директор Tekta Group считает, что переход к проектному финансированию неизбежен, что станет серьезным ужесточением условий для всего строительного рынка. Уже в этом году закладываются основы для переходного периода, что позволяет исключить привлечение средств покупателей-дольщиков к строительству. Это дает возможность исключить риски появления очередных долгостроев и гарантировать защиту для покупателей. Теперь гражданин сможет приобрести квадратные метры только в уже сданном доме.

Но тут следует учитывать, что долевое строительство выгодно всем участникам строительной сферы. Застройщик сдерживает необоснованный рост цен, покупатель получает возможность приобрести собственное жилье по доступной стоимости, а государство получает налоги. Однако в развитых странах мира такой системы, как покупка квартиры на стадии котлована вообще нет, заниматься подобным бизнесом могут только профессиональные инвесторы, которые и несут все риски.

Но в нашей стране рынок функционирует иначе, большая часть квартир в строящихся ЖК приобретается гражданами для проживания, а доля покупок со стороны профессиональных инвесторов составляет не больше 7%. Это характерно не только для Москвы, но и для других регионов. При переходе на новую систему пострадают не только потенциальные покупатели, но и девелоперы, так как не все могут сразу выделить необходимую сумму на постройку готового комплекса, благоустройство придомовой территории и создание полноценной окружающей инфраструктуры.

Итогом станет повышение требований к застройщикам и вероятная монополизация рынка крупными игроками, которые имеют свободный доступ к финансированию. В минусе останутся потенциальные покупатели и мелкие компании, не имеющие должных ресурсов.

Валерий Мищенко (председатель совета директоров KASKAD Family)

По словам Валерия Мищенко переход на новую модель приведет к тому, что на рынке останутся только крупные игроки, средние и малые компании, не имеющие должного ресурса, с рынка просто уйдут. При этом далеко не все, даже ведущие застройщики, смогут нормально работать, так как банки соответственно поднимут требования к девелоперам.

Также необходимо учитывать, что привлечение банковских кредитов к строительству станет причиной повышения стоимости квадратного метра. То есть застройщик переложит бремя обслуживания заемных средств на конечного покупателя. Конечно, процесс строительства станет более прозрачным, банк получит возможность контролировать расход средств, а потенциальный покупатель сможет купить квартиру в уже сданном комплексе без рисков получить недострой. Но повышение цены значительно сократит количество потенциальных покупателей, что может негативно сказаться на рынке недвижимости.

Дмитрий Котровский (партнер «Химки Групп»)

По мнению Дмитрия Котровского отрасль не сможет нормально функционировать, если государство не предложит альтернативного источника финансирования. Многие девелоперы просто не смогут обслуживать дорогостоящие кредиты или выполнять все требования банков для получения средств. Многим компаниям просто негде брать средства на строительство, ведь доля капитала девелопера на начало реализации проекта обычно не превышает 30% — остальная доля является средствами, внесенными покупателями. Итогом станет уход с рынка многих компаний и увеличение стоимости квартир до 40%, а в некоторых случаях даже больше. Надо учитывать и то, что при нынешней ситуации банки не могут стать надежным гарантом сохранности средств или получения жилья.

Мария Литинецкая (участник CBRE, управляющий партнер «Метриум Групп»)

Новые поправки к ФЗ № 214 не дают 100% гарантии возврата средств или получения готовой квартиры дольщиком. Но и привлечение к процессу строительства третьей стороны – банков, большим плюсом назвать сложно.

Единственным преимуществом новой планируемой схемы является защита покупателя от недостроя, то есть гражданин сможет купить квартиру в полностью сданном доме с благоустроенной территорией и окружающей инфраструктурой. До заключения сделки покупатель сможет самостоятельно оценить состояние дома и квартиры, выполненной отделки, благоустройства. Но цена в этом случае будет минимум на 20% выше, чем при покупке жилья на этапе котлована. Также сильно возрастет зависимости отрасли от кредитного капитала, а это на руку только банкам. Малый и средний бизнес при таких условиях нормально работать уже не сможет, на рынке останутся крупные игроки с доступом к необходимым ресурсам. Банки вообще станут получать двойную прибыль – от обслуживания кредита застройщиком и по процентам от ипотеки. Многие покупатели будут вынуждены брать кредит по приобретение серьезно подорожавшего жилья.

Светлана Денисова (начальник отд. продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»)

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» считает, что время долевого строительства приходит к завершению, рынок требует принятия новых мер регулирования и защиты всех участников. Вводимые поправки к ФЗ № 214 закладывают основу для перехода и позволяют сделать его не столь резким. Но надо учитывать, что банковская система на данный момент к подобной схеме работы готова не полностью, вопрос привлечения средств остается открытым. Проблемой является то, что многие банки испытали серьезные финансовые трудности и были вынуждены вообще уйти с рынка, а размер страхования взносов на данный момент крайне низкий – всего 1,4 млн рублей. Это не соотносимо с ценой на квартиру, то есть покупатель не будет аккумулировать сумму в банке до окончания строительства комплекса – у него просто не будет уверенности в том, что эти деньги «работают».

Конечно, планируемые изменения призваны оздоровить рынок, но они неизбежно приведут к значительному повышению стоимости квадратного метра. В свою очередь, это приведет на снижение спроса на готовое жилье, что невыгодно застройщикам.

Источник: Belyakov.Pro