Куда направляют свои средства бывшие «квартирные» инвесторы
Рынок жилья, который совсем недавно был в лидерах по привлекательности у частных инвесторов, в последние годы перестал быть таковым. Так называемые «квартирные» инвесторы значительно изменили свои приоритеты при выборе инструментов, предназначенных для инвестирования, и все чаще направляют их в столичную коммерческую недвижимость.
Если еще в 2015 году более 50% россиян (информация аналитического центра НАФИ) рассматривали жилую недвижимость (как правило квартиру в новостройке), как выгодную инвестицию, то сегодня их количество значительно сократилось.
Причина смены вектора инвестиций – в резком снижении рентабельности от инвестиций в жилье. Несмотря на все меры правительства по стимулированию этой сферы рынка, снижения ставок по ипотечным кредитам, рассрочки от застройщиков и прочее, вложение в жилье теперь не приносит прежнего дохода.
Более того стоимость жилья зачастую снижается, делая доходность отрицательной. А для того, чтобы начать получать доход от аренды квартиры, надо дополнительно потратиться на ремонт и мебель. В итоге доход от инвестиций может быть ниже процентов по депозиту в банке.
Одной из причин переориентирования «квартирных» инвесторов в сторону рынка коммерческой недвижимости стал более доступный для них минимальный размер средств для вложений. Если раньше компании застройщики работали только с крупными инвесторами, то теперь двери открыты для всех. Не в последнюю очередь это связано с изменением городской политики в сфере жилищного строительства. Сегодня городские власти уделяют большое внимание наличию коммерческих площадей при строительстве жилых комплексах. Если раньше нормой было 500-800 м2 на тысячу жителей, то сегодня эта цифра выросла в 2,5 раза (до 8-10% от площади ЖК). Такое решение властей направлено, в том числе, на создание новых рабочих мест.
В некоторых комплексах доля дополнительных, не предназначенные для постоянного проживания, помещений может достигать 20 -25%. В них могут разместиться предприятия торговли, питания и сферы обслуживания, офисные центры, а также гостиничные номера и помещения для временного хранения (кладовки), парковочные места.
Если сравнивать операции по аренде объектов жилого и коммерческого, то на сегодня доход, который может приносить сдача в аренду коммерческой недвижимости, почти в двое выше. Это 8-10% годовых (для жилья – 4-5%). Правда управление процессом извлечения прибыли из коммерческой недвижимости является более сложным делом.
На сегодняшний день, с точки зрения частных инвесторов, наиболее интересными для вложений являются небольшие офисные помещения размером от 20 до 40 м2 и торговые площади для магазинов (формат стрит-ритейла). Если для приобретения в Москве отдельного торгового помещения покупателю понадобится сумма от 10 млн рублей, то инвестиция в офисные помещения вполне сопоставима с бюджетом на приобретение квартиры (2-3 млн. руб.). При этом срок окупаемости такого приобретения составит всего 8-10 лет. При этом, если площади находятся в ЖК, на объекте работает управляющая компания, которая и решает все вопросы, связанные с эксплуатацией помещений и взаимоотношениями с арендаторами. В итоге получается, что владеть коммерческой площадью не так уж и сложно, доход при этом достаточно высок (до 10%), а требуемый размер инвестиций даже меньше чем при покупке однокомнатной квартиры.
Например, сегодня вполне можно приобрести (и не за МКАД, а в районе ТТК) офис в 20м2, по цене 1,9 млн руб. Ежемесячная арендная плата за такое помещение составляет 20 тысяч рублей. Из них придется отдать 5 тысяч, которые пойдут на оплату услуг управляющей компании, коммунальные платежи и имущественный налог. Остальное доход инвестора. Он составит: 15000х12/1900000= 9,5% годовых.
Стрит-ритейл требует значительно большего объема инвестиций, но дает возможность для получения большей доходности. Чем, собственно, он и привлекателен для частных инвесторов. Можно получить доход в размере10-15% годовых, если, например, купить помещение площадью в 500 м2, которое разделить на несколько отдельных секций с отдельными входами. Разным арендаторам можно сдавать помещения по более высокой ставке. Естественно, это уже гораздо более сложный процесс, по сути – девелопмент.
Если все основательно продумать, вложить дополнительные средства в обустройство торгового помещения, то продавая объект всего через год, но уже как готовый бизнес, можно получить доходность в размере 20%. Но, планируя приобрести коммерческую недвижимость, необходимо исходить из ее привлекательности для арендаторов. Очень важны доступность объекта для посетителей (удобство подходов и видимость), возможность доставки грузов для поставщиков и т.п. Уже на этапе планирования понимать, кто будет арендатором. Крупные сетевые организации, которые способны заключить длительные договора (на 10 лет и более), но требующие дисконта. Или это будут мелкие, менее предсказуемые бизнес-партнеры, но готовые платить больше.
В нашей экономике происходят резкие изменения рыночной конъюнктуры. Инфляция в стране падает, ключевая ставка рефинансирования снижается, следом снижается доходность банковских депозитов. Уже сейчас средний доход по депозитам находится на уровне всего в 4-6%, и в ближайшем будущем продолжит снижаться. Рынок жилья стагнирует, а местами и вовсе показывает отрицательную динамику. Рынок аренды жилья – малодоходен (всего 4-5 %). Рынок акций – не предсказуем, особенно в условиях политической нестабильности в мире. Все это побуждает инвесторов искать и находить новые идеи для выгодных вложений. Одной из таких идей стали инвестиции вчерашних «квартирных» инвесторов, направляемые в приобретение коммерческих помещений. Что подтверждает статистика увеличившихся на рынке сделок такого рода.
Источник: Belyakov.Pro