Коммерческая ипотека в Москве. Обзорный материал

Ипотека на коммерческую недвижимость — это новый вид банковского продукта на российском рынке. И в нашей стране это только начинается развиваться и стандартизироваться, с точки зрения законодательного урегулирования спорных вопросов ещё есть достаточно «пробелов». У желающие взять данный продукт возникают вопросы бухгалтерского учёта, калькуляции расчётных платежей и т.д. Хотя западные предприниматели уже давно оценили достоинства коммерческой ипотеки.

В этой статье мы попробуем ответить на некоторые волнующие вопросы.

Особенности коммерческой ипотеки.

Коммерческой ипотекой пользуются когда необходимо приобрести недвижимость для офисов, торговых помещений и производственных площадей. Таким банковским продуктом может воспользоваться как юридическое лицо (компания), так и физическое лицо.

Открывая свой бизнес или расширяя уже существующий, предприниматель в первую очередь заинтересован в стабильном месте работы и не переплачивать за аренду недвижимости или ждать, что в любой момент могут поднять арендную плату, расторгнуть договор.

При наличии свободных средств, конечно можно купить недвижимость сразу, но если нет денег, но планируется открытие или расширение бизнеса, то на помощь приходит — кредит. Такое долгосрочное кредитование становиться популярным среди молодых предпринимателей (нотариусы, адвокаты, которым необходим свой офис для приема людей).

В каких случаях стоит обратиться к коммерческой ипотеке:

• Экономический смысл. Если арендная плата за помещение выше или равна ипотечной выплате, то приобретая недвижимость в собственность Вы не только будете иметь стабильное рабочее место, но и сэкономите на аренде.
• Риск потери помещения. Если арендатор просит Вас в ближайшие сроки освободить помещение, то стоит задуматься об ипотеке, для стабильности ведения бизнеса. Если такой необходимости нет и арендная плата приемлема, то не стоит обременять себя ещё кредитной нагрузкой.

Срок коммерческой ипотеки значительно ниже, чем по ипотеке для приобретения жилой недвижимости (кредитный продукт выдается сроком до 10 лет).

По ипотеке для физических лиц ставка составляет до 11-12% годовых, по коммерческой ипотеке ставки могут доходить до 15% в год. Это связано с более высокими рисками банкротства юридических лиц.

По российским законам, приобретая жилое помещение в ипотеку оно сразу становится залоговым обеспечением, а по отношению к коммерческой недвижимости такого залога не предусмотрено по законодательству. Для этого необходимо, что бы коммерческое помещение было передано в собственность заёмщику, а на это время нет залога. Это риск для банков, поэтому и такие завышенные ставки по кредитам для заемщиков коммерческой ипотеке.

Так же дополнительных расходов требует и оценка такой недвижимости, т.к. сделок такого рода намного меньше, чем жилых помещений и приходится приглашать оценщика.

Залог коммерческой недвижимости — для отечественных банков достаточно новое направление, поэтому ставки и условия кредитования у различных финансовых учреждений могут отличаться. Но сравнив несколько условий предоставляемых банков, можно выбрать наиболее подходящий заём. Повышенная ставка компенсируется сравнительно небольшим сроком кредитования.

Требования к коммерческой недвижимости.

Из-за своей новизны банки выдвигают достаточно много требований по выделению займа под коммерческую недвижимость:

• помещение должно быть капитальным, а не передвижным, площадью более 150кв.м. и находится на территории где выдаётся кредит;
• коммерческое помещение должно соответствовать целевому назначению по которому взят кредит. Например, приобретая недвижимость под офис, нельзя там открыть клуб;
• любые правоустанавливающие документы должны быть «чистыми» (кадастровый номер, техническая документация, юридическая сторона). Банк должен быть уверен, что не будет претензий от третьих лиц.
• Земля, на которой находится недвижимость или ещё стоится, должна находиться в собственности или в долгосрочной аренду у заёмщика. Банк так же может потребовать гарантии на права собственности земли после окончании аренды;
• Стоимость коммерческого помещения, подтвержденная актом оценки не менее полугодовалой давности, должна соответствовать рыночной стоимости. Проводить оценку должен независимый эксперт-оценщик;
• Коммерческое помещение должно быть застраховано.

Общие требования к заёмщику.

К гражданам, желающим взять коммерческую ипотеку, требования немного меньше:

• заёмщик должен быть гражданином Российской Федерации;
• от 21 года и на момент погашения срока по ипотеки возраст не должен превышать 70 лет;
• на момент выдачи кредита ИП или бизнес должен функционировать уже как минимум полгода, для сезонного — 12 месяцев.

Необходимые документы для оформления коммерческого кредита:

• заявление на оформление ипотеки;
• анкета (предварительно взятая у банка);
• необходимо предоставить учредительные и регистрационные документы Вашего бизнеса;
• финансовые отчёты, подтверждающие Вашу коммерческую деятельность.

Это лишь общие требования к заёмщику. Полный перечень документов у каждого банка нужно узнавать отдельно, обратившись к кредитному специалисту.

Коммерческая ипотека для физических лиц.

Такой вид кредитования больше подходит для владельцев бизнеса, руководителей предприятий и индивидуальных предпринимателей, которые приобретают недвижимость для получения в последствии дохода или использовать ее в коммерческой деятельности. Физическое лицо покупая такую недвижимость, скорее всего будет сдавать в аренду. В этом случае для банка есть большой риск, что если не найдутся арендаторы на данное помещение, то заемщику просто не чем будет платить по кредиту.

Для российских банкиров такой вид кредитования один из новейших. Коммерческую ипотеку предоставляют фактически только крупные банки России.

У каждого банка свои требования к получению кредита. Но предоставляемые документы для его получения практически одинаковые:

• паспорт РФ, ИНН, военный билет (при его наличии);
• справка из налоговой инспекции и справка о доходах потенциального заемщика;
• необходимо так же предоставить копии документов о составе семьи;
• документы, подтверждающие платежеспособность (счета, акции, облигации и др.);
• предоставить лицензию на право заниматься предпринимательской деятельностью;
• документ, заверенный экспертом об оценочной стоимости имущества заемщика и его стоимости на рынке недвижимости.
• документы, доказывающие что объект недвижимости застрахован;
• договор аренды или другие документы, доказывающие право собственности на недвижимость;
• договор купли — продажи недвижимости, которое предполагается взять в кредит.

Этот список может варьироваться в зависимости от требований банка. Так что лучше, перед тем как оформлять коммерческую ипотеку, основательно проконсультироваться у специалистов банка о требованиях к потенциальному заемщику.

Основным плюсом оформление этого вида кредита, конечно же является то, что оформление происходит в более короткие сроки. Это особенно важно для тех предпринимателей, которые ищут независимость от арендаторов и их условий аренды. Да, придется ежемесячно и в обязательном порядке выплачивать большие суммы за кредит, но это уже будет свое, личное помещение, а не арендованная площадь.

Так же коммерческую ипотеку можно оформить и без первоначального взноса, но здесь банк может потребовать дополнительный залог. Практически все российские банки предоставляют срок кредитования до 10 лет.

Во многих финансовых учреждениях практикуется и досрочное погашение ипотеки без штрафов, и несомненно плюсом, можно считать отсрочку погашения основного кредитного долга до шести месяцев.

Коммерческая ипотека, впрочем, как и другие виды кредитов, имеет свои недостатки. И в первую очередь, как молодой вид коммерческой деятельности, не до конца отрегулированная законодательная база, отсутствие у банковской системы достаточного опыта в выдачи коммерческой ипотеки, схем.

Часто возникают спорные моменты при оформлении залоговых земельных участков для приобретения целого здания. Для снижения своих рисков, банк часто требует большое количество документов, что ведет к дополнительным расходам (оценка стоимости недвижимости, экспертиза, страхование и так далее).

Общие требования банка к приобретаемому помещению:

• Объект недвижимости должен быть капитальным;
• Здание не должно быть в залоге, то есть ничем не обремененным;
• Недвижимость должна находиться на территории, где банк может вести свою деятельность;

Требования к выдаче кредита для ИП и организаций.

Ипотека под коммерческую недвижимость юридическим лицам имеет некоторые особенности. В российском законодательстве сказано, что запрещается оформление залога до регистрации сделки. Это является большим риском для банковских учреждений. Банк, получается, выдаёт деньги на покупку недвижимости, а уже потом приобретается эта самая недвижимость, и только после этого она может является залогом.

Банки идут на некоторые хитрости. Деньги помещают в банковские ячейки или аккредитив с которого нельзя снять всю сумму. Есть и ещё одно препятствие. Любая недвижимость, будь то жилая или не жилая, имеет свою балансовую цену, и часто она ниже рыночной стоимости. Эта разница у продавца не облагается налогом. Соответственно продавец не заинтересован в указании настоящей цены в договоре, тем самым увеличивая налог на вновь приобретенную недвижимость. А финансовые учреждения как раз и заинтересованы в истинной стоимости имущества, т.к часть кредита не будет покрываться залоговым имуществом.

Банки выдвигают следующие требования к получению коммерческой ипотеке для юридических лиц:

• предприятие должно находиться на территории Российской Федерации и осуществлять свою деятельность на её территории более полугода, состоять в налоговых органах в любом из регионов РФ и быть зарегистрированным предприятием в соответствии с законодательством РФ;
• чистая прибыль компании не должна быть более 400 миллионов рублей в год;
• Предприятие должно функционировать не менее 180 дней, по факту банковские учреждение могут отказать в выдаче кредита, если предприятие не смогло предоставить отчёт за один год.

Банки в обязательном порядке проверяют платёжеспособность и правоспособность потенциального клиента, для этого финансовые учреждения могут затребовать следующие документы:

• анкета и заявление. В этих документах прописывается сумма ипотеки, цель, возможный срок погашения кредита и желаемый процент ставки. В анкете указываются некоторые данные бизнеса потенциального клиента (учредители и руководители);
• предоставляются документы подтверждающие, что компания имеет юридическое право заключать сделки и брать кредиты (устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и др. документы);
• так же банк может затребовать и финансовые документы для оценки своих рисков в принятии решении о выдачи коммерческой ипотеки.

После одобрения ипотеки, сделка может иметь три варианта развития:

• один из самых простых, но самый длительный по времени заключения. Покупатель платит продавцу первый взнос и предоставляет банковские гарантии на оплату оставшейся суммы после регистрации залогового договора. В свою очередь продавец передаёт все права на собственность покупателю, который и оформляет залоговую недвижимость банку. И только затем банк перечисляет оставшиеся средства продавцу;
• по второй схеме, продавец оформляет в пользу покупателя залог и передает все права на собственность недвижимости с обременением (заемщик покупает заложенную по его же ипотеке недвижимость);
• третий вариант развития событий состоит в том, что создается юридическое лицо, на которое и совершается сделка купли — продажи. Затем покупатель приобретает это юридическое лицо, но без право распоряжением имуществом до тех пор, пока не погасит задолженность перед банком.

Источник: Belyakov.Pro